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二手房折旧费计算(成都市)：
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二手房折旧费
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折旧费计算
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房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
（１）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
（２）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为０；砖混结构为２%；砖木结构一等为６%；砖木结构二等为４%；砖木结构三等为３%；简单结构为０。
（３）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
造价－残值 造价×（１－残值率）
年折旧费＝----------------------或＝-----------------------------------------------------------
折旧年限 折旧年限
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
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购房注意
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从二手房市场的交易情况看，许多问题往往出现在如何办理交易手续这一环节上，因此，正确办理二手房交易
有几个步骤是至关重要的。
第一做好事前功
二手房买卖交易之前需要做的“功课”很多，要了解到哪里去找房源的同时，还需要了解二手房的交易规则以
及贷款、评估等事宜，这样才能办起来顺当保险。一定要到规范化专业化中介机构办理交易。
第二看房多留神
选定房源之后（可以多选几个），就要实地去看房了。一般看房都是免费的。看房都是结合地价、房价进行的
，另外除地点、朝向、房型等因素要现场考察以外，特别中意的房子还应多去看几次，常常会发现意料之外的情况
；不同季节、早晨、晚间、下雨天有条件的话都看一看更好。
第三房价心中有数
二手房的房价也是有规律可循的，房屋因素是首位，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结
构房屋的折旧期限为５０年，每年的折旧率为２%。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面
是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。如果房型落后、功能陈旧
，如“三小（小厅、小厨、小卫）”偏单独单，总价上应减１０%。楼层则以一二层为基准价，五六层减３%，顶
层减５％。
环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境
是无法和新建商品房相比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如
社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围
、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响，有重点中小学的一般加１５%。
第四签约要慎重
选定房子之后，接下来就是三方签约（买卖双方和中介），签约时应从以下几个方面注意，首先是双方身份的
确定。再者房屋情况的产权要明确（是私产、合格公产房还是不合格公产房），必须对房屋现状无异议。最后价格
明确，如过户费谁承担，注意房屋产权或租赁权过户费的计算依据，是指定评估机构对该房屋的评估价，而不是任
何一方商定的价。其他包括电表、水费、煤气、暖气、有线电视等必须谈清，待双方确认该房屋费用交待清楚后，
要填写房屋买卖（置换）合同，免得事后发生纠纷。 |
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房屋买卖问题
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私房出售
手续
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１．订立买卖契约。房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位
置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖契约，以此得到法律的确认。
２．接受房地产交易管理部门的审查。房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部
门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。
３．立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将
通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章。
４．缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳签证手续费和契税。
５．办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给
的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
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反按揭
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其反按揭的具体方法是，当业主购房并付清全部款项后，业主可与开发商签订“反按揭”合同书，并予以公证。该合同书注明业主房子在交付后数年开始出售给开发商，开发商根据业主签订的合同年限将房子折旧价款按月支付给业主作为生活费，期满后房子产权归开发商，开发商可再次利用该房子受益。
举例说，买一套４０平方米、总价４万元的房子，分别按５年、１０年、１５年三个阶段反按揭，购买者每月可得生活费则为：
五年期：房子折旧８０%，４万×８０%＝３.２万；３.２万÷５年÷１２个月＝５３３元／月。
十年期：房子折旧７０%，４万×７０%＝２.８万；２.８万÷１０年÷１２个月＝２３３元／月。
十五年期：房子折旧６０%，４万×６０%＝２.４万；２.４万÷１５年÷１２个月＝１３３元／月。
该经营方式能达到开发商投资资金回收快和长效受益的目的，又能使老年人后期生活费用有保障和减轻家庭经济压力，可谓资本运营与资产运营相结合的统一体。
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